Galería

Guía para comprar vivienda (ii)

Segunda entrega de esta miniguía. Una vez encontrada la vivienda, hay que concentrarse en la gestión de su compra. Será fundamental disponer de un buen asesoramiento no sólo antes de la compra, también durante la entrega de llaves y después de ésta.

entrega de vivienda

Créditos smarnad/Free Digital Photos.net

Revisión de los aspectos legales de la vivienda

Antes de abordar la gestión de la compra de su vivienda, deberá plantearse algunas cuestiones, por ejemplo: ¿Está la vivienda libre de cargas?¿Se ve afectada por algún plan urbanístico? También es importante conocer en qué grado es vinculante la información previa y la publicidad. En este punto cabe distinguir entre vivienda de segunda mano o usada y viviendas de nueva construcción, para saber con exactitud qué deberemos comprobar.

Vivienda usada

Registro de la Propiedad Inmobiliaria

Una información importante es comprobar quién tiene la titularidad real de la finca. La persona que consta en el Registro de la Propiedad Inmobiliaria es la única que puede vender el piso, siempre que no consten limitaciones de sus derechos como titular. De igual manera, es muy importante la inscripción en el Registro de la compra, de esta manera evitaremos caer en manos de timadores que pretendan vender dos o más veces una propiedad.
En el Registro del municipio en que la finca está ubicada se puede averiguar también si el inmueble tiene cargas económicas pendientes, por ejemplo, si está hipotecado o embargado.

En el Ayuntamiento

En el Ayuntamiento se deberá comprobar la calificación urbanística para saber si existe planeamiento urbanístico que pueda afectar al inmueble. Allí también nos pueden informar si la vivienda a comprar está al corriente del pago del IBI ( impuesto de bienes inmuebles).

Comunidad de propietarios

El administrador de la finca nos informará por escrito si el anterior propietario mantenía las cuotas al día, si se prevé alguna derrama especial aprobada por el resto de propietarios, así como del importe mensual de éstas.

También es importante conocer la antigüedad real de la finca, los servicios comunes, el estado de las instalaciones eléctricas y de otros suministros. En viviendas con una cierta antigüedad, conviene descartar también vicios ocultos en toda la finca, y conocer si está en disposición de la ITE ( Informe Técnico del Edificio) y si ésta es favorable, o por el contrario, se está pendiente de obras de rehabilitación.

Cédula de HabitabilidadDos documentos que deberá recibir del vendedor son la Cédula de Habitabilidad vigente y el Certificado de Eficiencia Energética, que, a través de la etiqueta energética muestra la calificación que la vivienda ha obtenido, clave para determinar el consumo anual en energía.

Por último, hay que comprobar que la vivienda realmente está desocupada y que no hay ningún contrato de arrendamiento u otra situación de ocupación que impida su uso.

Vivienda en construcción

En casos de vivienda en fase de obra, nos deberemos asegurar de que las licencias administrativas de las viviendas en construcción estén al corriente. Es importante consultar el proyecto técnico y tener en cuenta las fechas de finalización y entrega de la vivienda.
Un punto de frecuente conflicto son las dimensiones, es interesante saber cuál es la superficie de las diferentes dependencias, o superfície útil. Para obtenerla, se cuenta la superfície neta, sin elementos constructivos, y no se incluyen terrazas ni zonas comunes. La superfície construida sí incluye todo aquello que compone la vivienda, incluyendo grosores de fachada, tabiques, etc. Ambas superfícies son importantes, porque en el proceso de División Horizontal, se extraerá el coeficiente de participación de la relación la superfície útil de la vivienda y la superfície construida total del edificio, resultando una superfície construida total con repercusión de zonas comunes.

viviendas bajo planos

Créditos: Salvatore Vuono / FreeDigitalPhotos

Si la vivienda es de obra nueva, tiene derecho a examinar los planos comerciales y la memoria de calidades, que además son vinculantes. En viviendas que se venden sobre planos, la memoria de calidades cobre una enorme importancia, ya que describe los materiales que intervendrán en la obra. Hay que tener en cuenta que todos los datos que el promotor publicita tienen carácter vinculante y el comprador tiene derecho a exigirlos. Esta documentación debe obedecer al principio de veracidad y por lo tanto, las características indicadas podrán ser reclamadas aunque no consten en el contrato de compraventa.
Para evitar fraudes, nos podemos dirigir a los profesionales que estén colegiados y debidamente regulados.

Opción de compra

Si Vd. no se ha decidido por una vivienda o no está completamente seguro de haber encontrado la casa de sus sueños, la opción de compra es un derecho que le permitiría disponer de un margen de tiempo para acabar de decidirse. Podría encontrar otra vivienda en mejores condiciones o prestaciones, así que conviene no precipitarse. Es frecuente, en estos tiempos en que el mercado inmobiliario se halla herido de muerte, celebrar contratos de alquiler con opción a compra, en que se pactan condiciones que pueden ser ventajosas para el inquilino.

Contrato previo a la compra

Es bastante frecuente, en el momento de llegar a un compromiso de compra, firmar un contrato privado entre las partes en que el comprador puede ofrecer una cantidad a cuenta de la totalidad de la venta (conocido como arras). En este contrato hay que especificar las características de la operación: inmueble que se transmite, precio, forma de pago y condiciones de penalización ( si es el caso) en el supuesto de que alguna de las partes se desdiga. Se regulan en el artículo 1454 del Código Civil.

Arras (o fianza)

Una vez se ha decidido qué vivienda se desea adquirir, se puede hacer una reserva durante un corto periodo de tiempo. Normalmente se pactan las arras penitenciales. La entrega de arras sirve para garantizar al vendedor que se formalizará la compra de la vivienda.
Esta cantidad se descontará del precio total de la vivienda una vez se hayan formalizado los papeles. El propietario está obligado a entregar un documento firmado conforme se ha hecho esta paga y señal.
La cuantía de las arras suele oscilar entre el 8% y el 10% del precio total de la vivienda. Si finalmente decidimos dar marcha atrás, perderemos este importe. Si, por el contrario, es el propietario quien incumple, tendrá que devolverle el doble de la cantidad recibida a cuenta.

Firma del contrato de compraventa y escritura pública

¿Qué debe incluir el contrato?

  • la identificación de ambas partes, compradora y vendedora.
  • la descripción del inmueble vendido y los anexos (garaje, cuarto trastero, etc.)
  • la superficie útil, las zonas comunes y los estatutos de la comunidad de propietarios, si los hubiere.

Además, debe especificar el precio, la modalidad de pago, los impuestos aplicables ( ITP o impuesto de transmisiones patrimoniales, para las viviendas de segunda mano, o el IVA o impuesto sobre el valor añadido, para las de obra nueva), las condiciones generales de la compraventa y la penalización aplicable a las partes en el supuesto de incumplimiento del contrato.

Firma del Contrato

Créditos: tungphoto / FreeDigitalPhotos

A continuación se apuntan algunas recomendaciones para evitar posibles sorpresas:

  • Es recomendable pactar la sumisión de las partes a un arbitraje de consumo, gratuito, como posible vía para resolver conflictos en el futuro.
  • El comprador tiene derecho a escoger el notario que debe hacer la escritura pública de la compraventa.
  • El contrato puede ser tanto privado como público. El contrato privado no está formalizado ante notario y consiste en el documento en el que se identifican las partes, los aspectos físicos y legales de la vivienda, la forma de pago y los detalles de la compra (condiciones, el precio exacto, el momento de entrega de las llaves, etc.).

Vd. no será propietario legal de la vivienda hasta el momento de la firma de la escritura pública ante notario. En ella quedarán reflejadas todas aquellas identificaciones relativas al comprador y al vendedor, al estado físico y legal de la vivienda, a su valor, a la forma de pago y a las obligaciones fiscales que se derivan.

Registro de la Propiedad

La escritura pública se convierte en la herramienta indispensable para poder registrar la vivienda en el Registro de la Propiedad. Para proceder a la inscripción en el Registro deberá presentar el justificante de varios pagos, como el impuesto sobre transmisiones (vivienda antigua) o el IVA (vivienda nueva), y los actos jurídicos documentados.
Aunque la inscripción de la vivienda en el Registro de Propiedad no es obligatoria, sí que es altamente recomendable, ya que será la garantía ante terceros de que Vd. se ha convertido en el propietario legal de la vivienda.

Aquí dejamos un enlace a una útil guía de compra publicada en la página web oficial de los Registradores de España.

El siguiente artículo de esta serie repasará la documentación que el vendedor deberá entregar en la venta de la vivienda.

About the author

Javier Luna Corento Arquitecto 2.0 Javier Luna Corento

Deja un comentario

Tu dirección de correo electrónico no será publicada. Los campos obligatorios están marcados con *