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Venta de viviendas y su publicidad (I)

Iniciamos una serie de dos artículos en que se analiza el marco jurídico para la venta de viviendas, y cómo afecta a la documentación generada para publicidad de los inmuebles a transmitir.

venta viviendas y publicidad

Fuente: stock.xchng

La legislación actual otorga a la publicidad exhibida en la promoción comercial de la vivienda un carácter vinculante, es decir, cobra la misma relevancia que la firma del contrato, aún cuando en éste no se haga mención directa a ninguna de las características publicitadas.

En este sentido, el comprador podrá exigir su cumplimiento al vendedor. Por tanto, a la hora de redactar cualquier documento destinado a facilitar la venta, se deberá tener en cuenta que:

  • La publicidad deberá no inducir a error a sus destinatarios. La ley obliga al promotor a informar de manera veraz y sin ocultar datos relevantes. Tampoco se podrá incurrir en publicidad engañosa, es decir que se deberá ajustar a las verdaderas características de la vivienda, debiendo expresar con claridad si la vivienda se encuentra en construcción o ya concluida.
  • Dado el carácter vinculante de la publicidad, los textos o elementos que compongan anuncios publicitarios se pueden considerar como contratos entre las partes, a efectos prácticos.
  • La publicidad de una promoción inmobiliaria estará sujeta a estas premisas, independientemente  del soporte: diarios, internet, carteles publicitarios

Es por todo ello que en los primeros estadios de comercialización de promociones inmobiliarias, sobretodo en aquellas en que se vende bajo planos, la información que se facilite sea bastante genérica.

Datos que ha de incluir la información publicitaria

Una vez que el producto está definido por completo, se deberá dar cumplimiento a lo que la Ley 18/2007 sobre el derecho a la vivienda exige para permitir la comercialización y percepción de cantidades a cuenta. Para ello, todo folleto de publicidad debe incluir los siguientes datos:

Datos del promotor: Razón social, domicilio y demás datos de inscripción en Registro Mercantil.

Datos de la promoción y las viviendas:

  • Ubicación y plano de emplazamiento. Plano de la vivienda.
  • Descripción de la vivienda: superfície útil, zonas comunes, servicios adicionales y características del edificio donde se encuentra la vivienda.
  • Memoria de calidades, con referencia a los materiales propuestos para la construcción de la vivienda.
  • Descripción de medidas de seguridad contra incendios y equipamiento para electricidad, gas y calefacción.

Datos de inscripción del inmueble en el Registro de la Propiedad. Para los casos en que:

  • El inmueble no disponga de División Horizontal inscrita, se deberá hacer mención expresa de tal extremo.
  • El inmueble se encuentre todavía en construcción, el folleto publicitario deberá hacer referencia a la fecha de entrega y a la fase actual en que se encuentra.
  • Si existiera algún gravamen sobre el terreno o sobre la edificación se deberá informar de su naturaleza y su distribución sobre las entidades resultantes.

El precio del inmueble ha de estar claramente indicado y detallado, incluyendo la repercusión del IVA ( obra nueva) y, si existiera, los honorarios del agente inmobiliario, así como hacer referencia a la forma de pago.

Si la comunidad de propietarios se encontrara constituida y en funcionamiento, se deberá facilitar un extracto de cuentas y obligaciones de la vivienda que se está comercializando, así como de sus normas y estatutos.

Requisitos para la comercialización

En función de lo avanzado de la promoción, se pueden distinguir dos posibles escenarios: una fase inicial de pre-comercialización, cuando el vendedor no cumple todos los requisitos exigidos por la Ley 17/2008, en su artículo 63, y otro, de comercialización, que puede ser consecutivo al anterior, cuando se reúnen estos requisitos, a saber:

  • Disponer de licencia de edificación que describa el inmueble objeto de la transmisión.
  • Ostentar la titularidad de un derecho sobre la finca que faculte para construir en la misma o para rehabilitarla, así como para transmitirla. Debe hacerse indicación expresa de las cargas y gravámenes que afectan tanto a la vivienda como a los elementos comunes del edificio del que forma parte.
  • Contar con las garantías y los seguros legalmente exigibles.
  • Individualizar el crédito hipotecario para cada finca registral, en su caso.

Hasta aquí este primer artículo. En el siguiente y último de la serie, ( viviendas y su publicidad II) trataremos de cómo se puede plasmar todo esto en los documentos comerciales, sobretodo de tipo gráfico, los “planos de ventas”, y repasaremos la normativa de aplicación. Desde Miscedulas esperamos que este artículo sea de su interés.

About the author

Javier Luna Corento Arquitecto 2.0 Javier Luna Corento

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